當夜，秦浩然把自己關在書房裡，鋪開一張宣紙，開始寫一道奏摺。
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這道奏摺不好寫。
要向皇帝哭窮，但不能讓皇帝覺得他無能。
要向皇帝要錢，但不能讓皇帝覺得貪婪。
要把太子東宮的困境如實上奏，但不能讓皇帝覺得太子受委屈是詹事府的失職。分寸之難，正在於此。
「臣秦浩然謹奏：臣自去歲臘月奉旨接掌詹事府，夙夜憂懼，唯恐有負聖托。數月以來，悉心清查東宮產業，乃知積弊之深，非一日之寒……」
他把東宮內庫帳實不符、田產被侵占、店鋪虧損、莊頭管事層層剝扣的情況，寫得清楚，不誇張，不隱瞞，也不添油加醋。
「臣非敢怨天尤人，亦非欲追究前任。然太子殿下日進德業，所需用度、教養、屬官俸給、宮室修繕，無一不需銀錢。今東宮庫銀不足四千兩，田產收益十不存五，店鋪虧損過半，如此窘迫，臣恐有傷國本。
臣嘗聞『國無三年之蓄，國非其國』。東宮雖非朝廷，然儲君之體，關係社稷。今聖上清查天下莊田，以紓民困、以實國庫，臣敢請聖上亦垂念東宮，允臣以詹事府之名，整治北城廢地，以地生財，以財養宮。
此事若成，不惟東宮用度無虞，亦可為朝廷安置流民、整飭京畿，一舉數得，伏望聖裁。」
寫完之後，他從頭到尾讀了一遍，改了幾個字，又讀了一遍，覺得語氣還算得體。
等墨跡晾乾，然後封好，叫來順子：「明日一早，送通政司。」
順子接過奏摺，應了一聲，退了出去。
奏摺遞上去的第三天，天奉帝在乾清宮召見了秦浩然。
「秦卿，你這份奏摺，朕看了。東宮真的這麼窮？」
秦浩然沒有直接回答，而是從袖中取出一份抄錄的《東宮產業清查總冊》摘要，雙手呈上：「聖上請看。這是臣清查之後的匯總。太子名義上的收入，每年俸祿銀一千二百兩，米一千二百石。
賜田二十三處，一萬八千餘畝。皇莊五處，三千餘畝。店鋪十二間；礦場、草場、漁場若干。可實際收益，俸祿銀被內庫各項雜費扣去大半，田產收益十不存五，店鋪虧損過半。東宮內庫現銀，不足四千兩。」
皇帝接過冊子，翻了幾頁，臉色越來越難看。他把冊子往案上一摔，聲音裡帶著壓抑不住的怒意：「這些奴才！朕把太子交給他們，他們就是這樣伺候的？侵吞田產、剋扣用度、欺上瞞下，一個個活得不耐煩了！」
秦浩然連忙起身跪下：「聖上息怒。臣不是來告狀的，是來求聖上給太子指一條路。侵吞的事，臣會慢慢查，慢慢追。可眼下最要緊的，是東宮沒有銀子。太子還小，將來讀書、延師、建府、娶妻，哪一樣不要錢？總不能事事都指望聖上內帑。」
「你奏摺里說的整治北城，是怎麼回事？細細說來。」
秦浩然心中一亮，知道皇帝鬆口了。他深吸一口氣，開始逐條稟報。
從北城的現狀講起，廢棄官署、內監外宅、舊倉場、無主墳地，荒地遍地，流民聚集。
講到如何整治，修路、挖溝、植樹、建宅、配套，把北城改造成高端坊巷。講到如何創收。
土地增值、宅院出售、租金、管理費，細水長流，一本萬利。
秦浩然講得很細，每一個環節都考慮到了，每一個數字都有依據。
皇帝聽著，臉上的表情從陰沉變成專注，從專注變成思索。
秦浩然講完之後，天奉帝開口：「秦卿，你這個計劃，需要多少銀子？」
秦浩然猶豫了一下，伸出了三根手指。皇帝皺眉：「三萬兩？」
秦浩然搖了搖頭：「三十萬兩。但臣不需要聖上一次性撥給。臣只需要五萬兩啟動銀子，剩下的臣必然能籌集到。
等北城的地價漲了，宅院賣出去了，銀子自然就回來了。臣估算過，三年之內，不但能還清借貸，還能為東宮淨賺五萬兩以。」
「三十萬兩…你倒敢開口。朕一年撥給太子的用度才多少？你一張嘴就要五萬兩。萬一虧了，怎麼辦？」
秦浩然斬釘截鐵地說：「臣以性命擔保，不會虧。」
「你啊…膽子越來越大了。行，朕給你五萬兩。從內帑出，不經過戶部。另外，朕會讓密衛和順天府配合你。北城的事，你放手去辦。但有一條，不能擾民，不能強拆，不能激起民變。那些流民，你要安置好。」
秦浩然叩首：「臣遵旨。聖上放心，臣一定把北城整治好。」
皇帝擺了擺手：「起來吧。還有一件事，太子身邊的劉安，朕會處理。你不用管了。」
秦浩然叩首謝恩，退出了乾清宮。
秦浩然回到詹事府，立刻召集了所有屬官。他把皇帝的口諭傳達了一遍，然後開始分派任務。
「王敬兄，你負責總攬全局，協調各方。詹事府這邊的事，你替我把關。北城整治，千頭萬緒，我一個人盯不過來，你多費心。」
王敬躬身領命：「下官定不辱命。」
秦浩然又看向趙世卿和孫承恩：「趙主簿、孫錄事，你們負責帳目。所有收入、支出，每一筆都要登記在冊，按月匯總，送我審閱。帳目要清楚。將來御史查帳，不能有任何把柄。」
趙世卿和孫承恩齊聲應道：「下官遵命。」
五萬兩銀子到帳的第三天，秦浩然便開始了北城計劃的第一步，收地。
秦浩然沒有自己出面，而是讓王敬帶著趙世卿、孫承恩，會同順天府通判許慎行，一家一家地跑。
先從最棘手的開始，那些被勛貴侵占的官地。
第一站是德勝門內，武安侯的別業。
武安侯郭勛，是開國功臣之後，世襲罔替，在朝中根基深厚。
他的別業占地數十畝，其中一大半是侵占的內監外宅。秦浩然派人查過魚鱗冊和黃冊，鐵證如山。王敬帶著人去了，郭勛不在家，管事的不認帳。
王敬也不急，把地契、魚鱗冊、黃冊的抄本擺在桌上，一條一條地念。念完之後，說了一句：「郭侯爺若覺得這些證據不實，可以到詹事府來對質。詹事說了，不勉強，不強拆，不逼遷。但朝廷的法度在這裡，太子的產業在這裡。請轉告郭侯爺自己掂量。」