會後，陳學兵把舅舅和畢亞雄留下，還留了財務總監蘇靜，開口直言：
「控股集團帳上沒錢了。」
於春尹知道控股集團幾乎是陳學兵私人的錢袋子，倒是頗為乾脆：「那就利潤歸母吧？我們留下一部分做接下來的項目就行了。」
畢亞雄倒是沒有急著答覆，盤算了一番後道：「成都這筆利潤還交稅，四級超率累進規則，項目的增值率小於50%，稅率30%，要交7.5個億，我們還有經營利潤，去年四季度兩廣熟料衝到380–400元/噸，茂田水泥廠的熟料賺不少，淨利潤有1.6個億。」
陳學兵聽完笑了：「怎麼，你們準備讓我全部提走？」
畢亞雄很直接道：「公司是你的，你缺錢當然可以提走，只要留下10個億，加上供應商壓款，我們就能把合肥和成都f項目順利做完。」
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這個估測倒是很大膽。
因為合肥購地款就支付五個億。
而且，這是個超低價的購地合同，地可不是白拿的。
50萬平方的土地里，要給市里修個市政濱湖廣場占地10萬平以上，要有天鵝湖親水平台、音樂噴泉、城市地標雕塑、會展草坪、預設一個連通地鐵的地下通道。
這是隱形地款，至少要花兩三個億。
剩下的40萬平，至少要修一個大型購物中心、兩座寫字樓、一個高端住宅區，還能做一些沿街商業。 總投入不會低於30億。
如果高端住宅區和寫字樓能順利預售出去幫助穩定現金流，那麼低比例周轉項目是有可能的，但這就要看政府在周邊的開發情況，和自身的規劃能否讓安徽的高端人群滿意。
如何跟政府協商，如何設計規劃，如何動員材料供應商，如何快速落實建設，都會影響現金流周轉，這無異於一場綜合大考。
而成都的f項目，123畝土地約8.2萬㎡，按照3.0容積率，正常建面差不多能達到25萬㎡。
不過南城都匯和股安錦城一號這兩個人口密集的小區都在那兒，以高新區對那塊土地所需的商業配給，商業要做非常密，容積率可以超標，高新區也會睜隻眼閉隻眼。
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實際修起來，容積率要超過5.0，至少要有一座商業裙樓和兩座寫字樓。
這塊投入不會低於20億，而且項目內的周轉渠道只有寫字樓的預售。
這些情況，畢亞雄也是早就知道的。
畢亞雄居然敢用5億的流動資金就把50億的項目應承下來，想必是對目前的供應商系統非常有自信了，有把握能把四川供應商的30億穩穩拿在手裡使用，不出現擠兌。
不過錢是一碼事，怎麼做好又是一碼事。
「商業地產的運營，和住宅有很大不同，商業地產要考慮的問題比較多。」 陳學兵認真講起兩者的商業模式：
「首先是地的問題，我們要高效擴張商業體，必須以低成本拿地，並且位置要好，這就必須滿足政府的政績需要。
「官員一屆，最短是三年。
「所以我們大多數時候要在拿地後18個月完工，迅速解決本地的稅收和就業問題，帶來城市形象的變化，這樣才能保證大多數經手官員能吃到修建帶來的政績，購地談判才會好談。
「就拿合肥來說。
「合肥天鵝湖的土地，政府很清楚那邊的發展空間有多大，並且投入了重金在周圍搞開發，將來價格是一定要大漲的。
「之所以能低價給我，除了基於我們雙方的友好合作關係，更重要的是我給了合肥一個宏偉的商業綜合體規劃，這遠遠超出了本地建設商的眼界，並且我也展現出了落實規劃的實力，合肥願意相信我。
「當然，合肥的需求又有所不同。
「書記是新上任一年多，而且整個班子干出了京東方雙廠落地這樣的政績，又在推行股權財政，不可能幹三年就走，而市長很可能接任書記的位子，繼續在本地干，把政策堅持下去。
「所以兩個主官都不急，他們更希望做出一個漂亮、完美、高投入的商業綜合體，真正做出一張城市名片，留下長久的口碑。
「做慢，他們是不會生氣的，但做不好，他們就會有意見。」
： 他頓了頓，又道：「成都這邊的情況又要另外考慮，地雖然是有了，但那是片住宅地，我們要改性質，增加容積率上限，必然要政府許可，目前市里區里都急於改變那一片的商業情況，目前也沒有新的土地去規劃商業體，所以審批方面是比較簡單的，但我們的規劃必須做快，從審批開始18個月內，必須落成整個商業體，讓兩級班子看到效率。」
「從這一點上，我們已經打下了基礎，整個四川項目的高速落地，我相信，成都認可我們的實力，也認可九龍倉的牌子。」
「關鍵是，接下來我們不能砸了這塊牌子。」
這一番分析，畢亞雄、於春尹、蘇靜三人連連點頭。
畢亞雄自信笑道：「2007年全年我們沒有停工一天、沒有延期一個節點，咱們股安的成績拿出去，絕對是四川第一，西部前列的城市建設商。」
之所以能稱為城市建設商，是因為股安還幹了兩條路。
尤其是都汶高速那條路，五個月便解決了一個中鐵一局兩年都沒有搞定的高瓦斯隧道，這件事畢亞雄下了大力氣，不僅找來了葛洲壩系的專業施工團隊，還有重交大土木建築學院的書記周志祥親自到現場調技術力量配合。
這事，省交通廳和建設廳是聯合給股安發了獎的——金牌城市建設商。
「f這個項目在成都，我們調材料，人手都方便，加上九龍倉的先進設計理念，18個月之內，我們一定能再完成一個金牌商業體！」
畢總言之鑿鑿，說完手一揮，一股子將軍的氣勢。
陳學兵卻笑著搖頭：「九龍倉的設計理念並不適合這個項目，他們的f玩的是超甲寫字樓頂級酒店高端公寓高端商業四件套，商業樓的空間設計是十字主動線通天中庭，這個項目地方小了，他們的設計展不開，我有比他們更好的設計，此次我選擇和他們合作，是看上了他們的商業化能力和品牌溢價。」
這話讓三人為之一愣。 f可是亞洲頂尖的商業綜合體品牌，你有更好的設計？
見三人投來的懷疑目光，陳學兵只是淡淡一笑：「設計這塊並不是做大陸商業地產的核心能力，商業廣場的設計核心無非是空間動線和功能布局的問題，怎麼讓顧客從入口進來，吸引他們逛完更多的商鋪才能出去，我可以讓重交大出圖，給你們幾套大中小型的設計模板，至於外觀，無非是玻璃、金屬板、燈光秀，白天高、大、偉，晚上亮、動、炫，最先進的燈光理念和最好的供應商我都可以讓京東方提供給你們。」
他言語間無比自信。
什麼叫吃過見過？
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他逛過的商場從國內到國外，數不勝數，以這年頭的理念根本不可比。
這方面他雖然不算很專業，但多少是有些理解基礎在的，要跟設計人員溝通出幾張圖紙，可比跟點的工程師溝通軟體設計簡單多了。
此時，於春尹想起了胖東來，心裡也信了八分。
那座胖東來大店，如今在江北可是妥妥的地標。
這外甥，從小也沒去過幾個地方，幾次出省都是他帶著去的，真不知道從哪有的這些見識。
陳學兵看到舅舅盯著他一副深思的模樣，也收住了這個話題。 舅舅和老媽在外人面前還是很給他面子的，每每有人問到他以前的事，是不是從小就對商業感興趣，倆人回答都是「他小時候就聰明」，「從小就喜歡研究這些」之類。
但他知道，倆人對他突然的改變心裡都有莫大的疑惑，也問過他許多次這方面的問題，只是他不喜歡回答，倆人找不到原因也只能作罷，把原因歸為「開竅」什麼的。
而陳學瑾不同，弟弟對他的改變從來沒問過，但他能感覺到陳學瑾從某一時間段開始突然對他多了些敬重。
他回復思緒，轉而提起眼前的事：「f品牌的奢侈品資源是亞洲頂級，這塊地裡面，我們的住戶消費能力是比較高的，還有南城都匯的一期客戶也是高消費人群，可以適當引進一些國際中高端美妝和鞋包品牌，你們也要借這個合作機會和商家建立聯繫，方便以後我們的商業地產發展，這是最寶貴的資源，一線的奢侈品，成都目前消費不起，但是北上廣深的商業項目還是可以引進的。」
「我們要成立自己的商管公司，對接品牌商家資源。」
「f合作的三家，其中lvm集團旗下有l vttn路易威登、迪奧、芬迪、紀梵希這些一線服裝品牌，葡萄酒有酩悅香檳、唐培里儂、軒尼詩，香水美妝有嬌蘭，腕錶珠寶有尚美巴黎、泰格豪雅、精品零售有絲芙蘭。
「還有pp集團，旗下的、巴黎世家、麥昆、寶詩龍、彪馬、春天百貨。」
「歷峰集團旗下的卡地亞、梵克雅寶、江詩丹頓、積家、萬國、伯爵、沛納海、萬寶龍。」
「這三家合作好了，就足夠開一個奢侈品商場了。」
「但是人家傲很，沒有f的引薦，國內沒有名氣的商業地產是絕對請不來的。」
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陳學兵能對這一系列品牌的如數家珍，還要拜前妻所致。 那個婆娘就是這些品牌的鐵粉，天天在他跟前念叨「都給他老婆都買了，你什麼時候給我買一個牌子的」，搞他不厭其煩，有時候也會查閱這些品牌的來歷和價格，加上這一世和吳光正往來，有所了解。
而面前的三人聽到這些信息，就有些震驚了。
「這麼多大牌子.……都是這三家的？？他們創辦的？」畢亞雄道。
「不可能吧，這些牌子都有自己的品牌故事啥的，時間長的都有兩三百年了吧？」於春尹有些不信。
他也曾有個敗家婆娘，聽過很多品牌故事。
「他們不是創辦者，是收購者。」陳學兵笑道：「他們三家控制的牌子我剛才還沒數完，過去20年，頂級奢侈品牌大多都被收購了，奢侈品品牌的擴張需要大量資金，開設旗艦店需要高昂的租金和裝修費用，舉辦時裝秀和GG活動需要巨額投入，研發新產品也需要持續投資。對我們做商業廣場的人也是一樣，不可能一家一家去談，就是因為這種集中化運營，集中談判機制，他們的貨才能鋪到全世界，很多不願意被收購的品牌，也在這種機制的競爭下消失了，所以不是知名品牌都被他們收購，是沒被他們收購的，大多都活不下去了。」
「嘖嘖。」蘇靜看了看自己身上的紀梵希西裝，「搞半天我們跑到大商場挑來挑去，都在幾家公司的店裡逛。」
「也不止他們三家，還有斯沃琪、歐萊雅、雅詩蘭黛、寶格麗、蒂芙尼、普拉達這些，旗下都有很多牌子和自運營品牌。」
陳學兵列舉了一些，又道：
「高端商業需要他們支持，但我們還要做自己的中端品牌，這才是迅速擴張的關鍵。
「中端百貨，首先要考慮超市、電影院、ktv、家電數碼，這是大項目，其次就是服裝、化妝品、休閒和餐飲，這些我們可以合作，也可以投，股安建設不做投資，但是看好的合作方可以推給控股集團，推給長征，由我們的專業部門來投，股安建設的商業項目可以推廣他們，集團和長征的投資又可以加強這種合作的牢靠性，並且從中獲利，這是雙向反哺。」
「只有這些品牌的合作權牢牢捏在我們的手裡，我們的商業項目才能無往而不利，18個月完成一座商業地產的目標才可能實現，從而加強政府方的信任。」 「我們只要能拿到最好、最便宜的綜合地塊，商業項目配合住宅項目一起建，住宅做資金流，商業做長周期租金回報，我給你們打通銀行和其他的資金渠道，五年之內，我們至少在全國開起100座商業廣場，其中70%是三四線城市的中小型綜合體，30%是一二線城市的區域中心。」
陳總隨口一出，就是頂級商業模式。
講道理，這玩意真沒什麼技術含量。
旁邊三人卻聽激動不已。
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「一百座，這不是……要壟斷全國啊？」
陳學兵笑了一聲。
「難平衡的在於住宅，住宅區域要快速創造現金流，就難免趕工期，到時候大家覺地段好，房子不愁賣，不注意質量問題，搞出一堆破爛，就是砸了我們自己的牌子。」
萬達曾出現的問題，他一開始就擺在畢亞雄面前。
畢亞雄當即拍桌子：「這個問題絕對不可能在我們公司出現！」
陳學兵搖搖頭，咧起嘴角：「林子大了，什麼鳥都會有，你們作為頂層負責人，要做好現金流，不能讓下面的人心慌，也要做好質量把控制度。」
「至於商業模式的細化，我會親自設計，你們只負責執行。」 ：