下班後，三兒開車帶朗公社來到土菜館。💔♜ ❻❾𝕊н𝐔א.¢𝐎𝓶 🍔🔥胡小月早就準備好了小包間。倒好茶水後，胡小月坐下問：「朗叔又想聽課了吧？」三兒搖頭笑笑：「還聽我課呢，我聽叔上一課了。」
「現在你給我上課。」朗公社說，「說說，老紀怎麼賺的一個億。」
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胡小月吃一驚：「紀叔賺一個億呀？」朗公社撓撓頭：「就是呀。我現在糊塗呢，老覺得欠著他的。」三兒也撓撓頭：「到時紀叔罵我。」朗公社揚揚手：「不會，不會，說吧。」
「說說說。」胡小月拖了一下椅子，「我也聽聽，怎麼賺一個億。」
三兒捏著脖子笑笑：「城北小區有多少畝地？」朗公社想了想：「一百六十多畝。」三兒仰頭算計了一下：「沒一百六十畝。有些單位的地還給它們了，郵電局，北街小學，鹽業公司，建安公司，還有嗎？最多一百二十畝。」朗公社點點頭「這麼算最多就一百二。」
「叔你聽說過容積率吧？」三兒捏著脖子問。
「聽說過，就是我不太懂。」朗公社咂嘴說。
三兒點點頭：「叔你到城北和清風小區去看看樓間距就知道了。城北小區樓間距太小，樓高十八米有吧？牆跟到牆根只有八九米的樣子，綠化就在窗根底下；幹道窄得可憐，行兩輛小車就就不好走人，他還做門面了；菜市場兩層，當門面賣的，不便宜，菜市場兩邊的弄堂就開得過一輛大卡車，其它弄堂勉強開得過一輛轎車；總共就兩塊休閒空地，加一塊不過三四百平米，放幾個老年人運動器材；四周做到邊上了，省多少地？門面房不得了，一間抵三個小套。也就是說，周圍那一大圈，六層想當於十一層，利潤就不止十一層了。把門面折算成套房，城北容積率最少四點零。四點零是什麼概念？一平米土地做四平米房子。地價二十八萬，叔肯定高興，賣個好價錢；其實按四點零平攤，每平方米才一百多點。加上行政收費優惠，做一平方米房子，紀叔大概賺三百塊錢；光城北紀叔就賺小一個億；加上桐籽北路南那就更多了。桐籽路賺錢少多了，面積小了，樓間距大了，市里也沒給他什麼優惠。」
「我是不知道。」朗公社鬱悶，「那土地城建部門的人也不知道？」
三兒笑道：「紀叔來的時候，你們擔心的是房子賣不掉，怕紀叔掙不到錢吧？那時候所有人都認為賣不掉。其實紀叔也擔心這事。我給童叔算多少回帳？」朗公社點點頭。
「房地產這麼掙錢哪？」胡小月倒吸一口氣，「一下子掙一個億。」
三兒給朗公社扔了支煙：「房子產投資也大。」胡小月問：「那你不投資？」三兒漫不經心地點了支煙：「姐，我投資的收益率比房地產小嗎？」胡小月搖搖頭：「聽不懂了。」
「老紀這狗日的。」朗公社舉煙罵道，「從來沒跟我提過這些事。」
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三兒這才想起給朗公社點上煙：「紀叔那回不光發大財，投資還少。房子沒做呢，就定出去一半了。」朗公社無奈地笑笑：「我還以為我聰明呢，被他耍了。」胡小月也笑。但三兒又提醒道：「是你請他來的，怎麼說他耍了你呢？他還是幫了你忙的，也幫了菜籽湖忙。紀叔不把鼎盛帶到菜籽湖來，你的計劃怎麼開展？菜籽湖的局面怎麼打開？應該這麼說，你利用了他，他充分地利用了你給的機會。紀叔在省城搞房地產開發，可沒這麼好的機會。」
「是得總結教訓了。」朗公社摸摸腦袋，「我原來以前老紀幹得不錯呢。他說，現在鼎盛淨資產有兩個多億，除了在菜籽湖賺的錢，那鼎盛不就是個空架了嗎？不怎麼樣的。」
「不能說紀叔幹得很好吧？」三兒說，「他接手就是個爛攤子，沒虧本就算他幹得不錯了。叔你不記得了？前些年房地產市場不是一直不好嗎？房子賣不掉，搭戶口賣。」
「對對對。」胡小月直點頭，「當初三兒買吳起那門面，我還罵他，說他有病，房子賣不掉，別人不要他買，叫我買房我還不干。好在後來聽了三兒的話，早早把房子買了。」
「吳起。」朗公社想了一下，「三兒，吳起那清風小區賺錢了嗎？」
「當然賺錢了。」三兒肯定地說：「我記得童叔說他賺了五百萬，估計不止。前期他是虧本的，出事了唄，為抒困賤賣了不少房子；後來肯定賺錢了，後來房價漲了。別看他房價賣得沒城北高，他那房子是以前做的，造價低。地是劃拔的，更便宜。不過我估計，為做清風小區，吳起肯定下了不少工夫，他沒什麼行政優惠。叔去過清風小區吧？清風小區做得好中規中矩，容積率絕對不到一點八。樓間距大呀，我到小月姐家去，車直接開到樓下，原地就能倒車轉向；主幹道行三輛車兩邊還很寬綽，兩邊還沒做門面；綠化也好哇；有自行車摩托車停車庫；有休閒空地。我以前說過，菜籽湖只有清風小區的房子稱得上商品房，其餘的都是亂搭亂建；現在看清風小區也很先進哪。城西北我還沒去過，不知道做成什麼樣了。我是很佩服吳起的，他是學建築設計的，復旦畢業，聽說還是高才生。他也是商人，但他把房地產當事業做，絕對不是奸商，就是他不走運。紀叔就是奸商了，當他面我也這麼說。」
「三兒你不能做奸商。」朗公社說，「人要點名。三兒我跟你說真的，我以前一直挺感激老紀的；現在這麼一想哪，我還是覺得他耍了我，我當城北是我的驕傲呢，結果弄成這個樣子。也是怪我不懂，當時我急著了，頂著壓力城北也要把開發出來，沒想這麼多。」
三兒笑笑：「又追求完美了？」朗公社擺擺手：「完美個屁。我跟你姨一樣，也該懂點事了，不學小青年了。」三兒不安地問：「叔怎麼了？」朗公社搖搖頭：「意氣用事不好。」